Da Colônia à Escritura: A História da Terra no Brasil e a Importância da Regularização Imobiliária

Quando os portugueses chegaram ao Brasil em 1500, não encontraram apenas terras virgens: encontraram uma realidade territorial já ocupada por diversos povos originários, com formas próprias de organização e uso do solo. No entanto, a Coroa Portuguesa impôs sua lógica europeia e iniciou um processo de apropriação, divisão e distribuição de terras que, ao longo dos séculos, resultaria em uma das maiores concentrações fundiárias do mundo — e numa herança de informalidade que ainda impacta milhões de brasileiros.

O Início: Sesmarias e o Poder da Posse

A primeira forma oficial de distribuição de terras no Brasil foi o sistema de sesmarias, implementado em 1534. As sesmarias eram grandes porções de terra concedidas pela Coroa Portuguesa a nobres e pessoas influentes, com a condição de que fossem cultivadas. Na prática, essas terras raramente cumpriam a função social exigida e acabavam sendo acumuladas em mãos de poucos.

Por que o nome 'sesmaria'?

O termo “sesmaria” vem de “seismar” ou “sesmar”, que no português arcaico significava “dividir” ou “atribuir terras”. Tem origem no latim vulgar sexmas, que remete à ideia de dividir em sextas partes — embora, com o tempo, o termo tenha se desvinculado da noção de frações fixas.

Contexto histórico

A doação de sesmarias foi um sistema de concessão de terras já utilizado em Portugal e posteriormente adaptado ao Brasil colonial para estimular a ocupação e a produção agrícola em áreas pouco povoadas ou improdutivas. Com a chegada das Capitanias Hereditárias, o sistema ganhou força, seguindo regras básicas:

- O rei (ou o donatário da capitania) concedia terras devolutas (sem dono registrado) a particulares;

- O beneficiado tinha a obrigação de cultivar e ocupar a terra, sob pena de perder a posse;

- A doação era gratuita, mas condicionada à produtividade;

- O termo “sesmaria” passou a nomear essas porções de terra cedidas.

Durante os três séculos seguintes, posse e propriedade se confundiram. Muitos ocupavam terras sem qualquer título formal — o que era tolerado ou até incentivado, especialmente em regiões interiores. Isso criou uma cultura da "posse mansa e pacífica", que até hoje fundamenta instrumentos legais como o usucapião.

Império e República: Da Lei de Terras à Expansão Urbana

A virada veio com a promulgação da Lei de Terras (Lei nº 601/1850), marco legal que aboliu as concessões por sesmaria e instituiu a compra como única forma de acesso a novas terras públicas. A medida visava restringir o acesso à terra aos que tinham recursos, em especial os imigrantes europeus.

Com o advento da República e a urbanização crescente, a migração para as cidades agravou a situação. A falta de políticas habitacionais eficazes levou milhões de pessoas a ocuparem terrenos informalmente, formando bairros inteiros sem escritura, sem registro e sem respaldo jurídico.

A Informalidade no Campo e na Cidade

No século XX, o crescimento urbano desordenado foi acompanhado por uma série de ocupações irregulares: favelas, loteamentos clandestinos, heranças não regularizadas, construções sem registro, entre outros.

Atualmente, mais de 50% dos imóveis urbanos no Brasil estão em situação irregular, segundo dados do setor. No campo, a realidade é semelhante: muitas áreas rurais seguem sem matrícula ou com registros sobrepostos, o que gera insegurança jurídica tanto para pequenos produtores quanto para grandes proprietários.

📌 O que são registros sobrepostos?

Registros sobrepostos ocorrem quando dois ou mais imóveis diferentes estão registrados com áreas que se sobrepõem total ou parcialmente sobre o mesmo território físico. Ou seja, há conflito entre os limites geográficos descritos nas matrículas. Isso pode ocorrer por erros de medição, duplicidade de registros, falta de georreferenciamento ou ausência de retificações adequadas.

Essa situação gera insegurança jurídica, impedindo a venda, o financiamento ou a regularização dos imóveis afetados. Para resolver, é necessário levantamento topográfico preciso, retificação de matrícula ou, em alguns casos, ações judiciais.

A Situação Atual: Avanços Legais e Instrumentos de Regularização

Diante da herança fundiária colonial e da urbanização informal, o Estado brasileiro criou mecanismos para sanar a informalidade e garantir segurança jurídica às famílias. Entre os principais instrumentos estão:

- Usucapião – Permite adquirir a propriedade com base na posse prolongada, mansa e pacífica;

- Reurb (Lei nº 13.465/2017) – Regularização fundiária urbana, voltada a núcleos urbanos informais, com ou sem interesse social;

- Adjudicação compulsória – Usada quando há contrato de compra e venda, mas o vendedor se recusa ou não pode transferir o imóvel;

- Retificação de área – Corrige dados de metragem, confrontações e localização nas matrículas dos imóveis.

Essas ferramentas jurídicas possibilitam que milhares de famílias conquistem o pleno direito à propriedade, com matrícula atualizada, registro em cartório e acesso a crédito, infraestrutura e dignidade.

Por Que a Regularização É Tão Importante?

A regularização imobiliária vai além do aspecto jurídico: ela representa segurança, valorização e tranquilidade para quem mora e para as futuras gerações. Um imóvel irregular:

- Não pode ser vendido formalmente nem financiado;

- Gera entraves em processos de inventário ou partilha;

- Dificulta o acesso a políticas públicas e obras de infraestrutura;

- Está sujeito a disputas, reintegrações de posse ou demolições.

Por outro lado, o imóvel regularizado:

- Ganha valor de mercado;

- Pode ser transmitido com segurança;

- Permite acesso a financiamento habitacional e crédito agrícola;

Ao observar a trajetória da terra no Brasil — desde a imposição das sesmarias coloniais, passando pela Lei de Terras de 1850, até a urbanização desordenada do século XX — percebemos que a atual situação de irregularidade fundiária não é um acaso, mas fruto de um processo histórico contínuo de exclusão, informalidade e ausência de planejamento público.

O passado da concentração de terras, da posse sem título e da ocupação informal construiu um presente no qual milhões de brasileiros vivem em imóveis sem registro, sem escritura, sem garantia jurídica. A legislação atual, embora moderna e mais acessível, ainda busca corrigir séculos de negligência institucional e desigualdade fundiária.

Regularizar um imóvel hoje é, portanto, um ato de reparação histórica. É transformar décadas de informalidade em segurança jurídica, valorização patrimonial e dignidade para famílias que construíram seus lares com esforço e esperança. É reconhecer direitos onde antes havia apenas ocupação.

A história da terra no Brasil mostra que a regularização imobiliária não é apenas uma demanda técnica: é um imperativo social, uma necessidade legal e uma oportunidade de reorganizar o território com justiça, eficiência e respeito à cidadania.

Regularizar é Reconhecer e Valorizar uma História

Ao analisarmos a trajetória da terra no Brasil — desde a imposição do sistema de sesmarias na época colonial, passando pela Lei de Terras de 1850, até a urbanização acelerada e desordenada do século XX — percebemos que a atual realidade de irregularidade fundiária é o resultado de uma longa construção histórica marcada por exclusão, ausência de planejamento e informalidade.

O acúmulo de terras nas mãos de poucos, a tolerância com a posse sem título e o crescimento urbano sem controle criaram um cenário no qual milhões de brasileiros vivem hoje em imóveis sem matrícula, sem escritura e sem segurança jurídica. Embora a legislação atual ofereça mecanismos eficazes para enfrentar esse passivo histórico, o desafio da regularização permanece urgente e complexo.

Regularizar um imóvel não é apenas uma formalidade burocrática: é um passo decisivo para garantir o direito à moradia plena, o acesso a políticas públicas e a valorização de um patrimônio construído com esforço. É uma forma concreta de transformar ocupações precárias em propriedade legítima, reconhecendo juridicamente histórias de vida que, por muito tempo, permaneceram à margem do sistema.

A história da terra no Brasil revela que a regularização imobiliária é uma questão que ultrapassa o campo técnico ou documental. Trata-se de um compromisso com a cidadania, com a justiça social e com a construção de um país mais igualitário. Buscar a orientação de um profissional habilitado é essencial para dar início a esse processo de forma segura, responsável e eficaz.

Se você vive em um imóvel que ainda não tem escritura ou registro, saiba que existem caminhos legais para transformar a posse em propriedade. Procure orientação especializada e dê esse passo com segurança.

Referências Bibliográficas

- FAORO, Raymundo. Os Donos do Poder: Formação do Patronato Político Brasileiro. São Paulo: Globo, 2001.

- MONTEIRO, Rubens. Direito Agrário Brasileiro. São Paulo: Saraiva, 2010.

- SCHMIDT, Benito Bisso. História do Direito no Brasil. Porto Alegre: Livraria do Advogado, 2002.

- Lei nº 601/1850 – Lei de Terras. Disponível em: https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/lim/LIM601.htm

- Lei nº 13.465/2017 – Regularização Fundiária Urbana (Reurb). Disponível em: https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/_ato2015-2018/2017/lei/L13465.htm

- BRASIL. Código Civil. Lei nº 10.406, de 10 de janeiro de 2002.

- INCRA – Instituto Nacional de Colonização e Reforma Agrária. https://www.gov.br/incra

- IBGE – Instituto Brasileiro de Geografia e Estatística. https://www.ibge.gov.br

- CNJ – Cartilha de Regularização Fundiária. https://www.cnj.jus.br

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